北京通州房价跌回13000元 最高时疯涨到3万

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平均成交价格回落到“13000”左右，透支房价回归平民时代

两年前频繁的房东，大型房企的聚集，多个地铁的覆盖，新城的规划等等，让通州楼市昂首高歌迈向“三万元”时代。一度风光无差，房价几乎和望京、亚运村等核心区域持平。然而，一项监管令让通州楼市的风光戛然而止。现在经过近两年的调控，人人喊打的通州已经不能再绷了，今年又迎来了全面降价的时代。2010年高价卖出的部分项目，已经大幅降价，部分项目较峰值价格“减半”。也就是说，2010年用同样的钱买的房子，现在甚至可以买两套一模一样的房子。

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房价跌回13000元/平米，价格够买新房了

通州，这几年楼市的是非之地，近期终于迎来了一波集中交易。K2百合湾、富力金禧花园、华业东方玫瑰、东亚一品馆等项目集中在市场，带动通州整体成交量超过朝阳、房山、昌平，仅排在大兴之后，大兴也大幅降价。

据记者调查，通州目前在售的项目中，很多项目报价接近或低于13000元/平方米的水平。比如新开的东亚一品馆，礼品面积换算后才11100元/平米。通州新城核心区k2百合湾虽然平均成交价在1.9万元/平米左右，但由于项目每户赠送面积在30平米以上，实际价格只有1.4万元/平米。不仅如此，地铁沿线的北京国贸城起价13700元/平米，打折后的华业东方玫瑰均价14000元/平米，也进入了下行通道。

此外，在通州马驹桥路段，和盛世界花园均价为13000元/m2，星月国际为12800元/m2，珠江奥古斯塔城邦均价为13000元/m2。冯润尚领项目起步价13300元/m2，优惠2-9万元。不难看出，通州主要待售楼盘价格明显下调，整体房价回落到“13000元”时代。

与2010年通州房价的高峰期相比，房价已经从“天堂”降到了“人间”。根据雅豪提供的数据，2010年第二季度，通州大部分楼盘价格在每平米2万到2.5万元之间，包括世纪星城、北京一号、月亮河城堡等部分楼盘价格一度超过3万元。现在很多项目都降低了报价。比如北京国贸目前平均售价14600元/平米，一次性付款可以获得98%的优惠，相当于14308元/平米，比峰值26800元低了近一半。此外，位于京哈高速北侧的K2清水湾项目于2010年12月以28500元/m2的价格开盘，而目前在售的珠江国际大厦项目也以高品质住宅为主，距离K2清水湾仅5分钟步行路程，但均价在15000元/m2左右。一年多来，同一地区两个项目的差价为每平方米13500元。如果按一套100平米的房子计算，总价差135万，足够在通州再买一套新房了。

新住宅用地的集中加剧了销售压力，促销导致房价下跌

根据北京房地产交易管理网的数据，通州大部分住宅项目的平均交易价格在每平方米1.3万元至1.6万元之间，与房价高峰期相比，接近“减半”。激烈的价格战是由于该地区新项目过于集中以及它们之间的竞争造成的。

目前通州区有近30个项目在售，其中除了五六个项目是别墅产品外，大部分是普通住宅产品或商住产品。这些产品主要聚集在地铁沿线、主城、运河周边和马家桥地区，不仅供应量大，而且同质化现象突出。

加上限购政策的不断努力，从2011年下半年开始，通州区越来越多的项目进入了打折促销的行列，力度也逐渐加大。K2百合湾、华业东方玫瑰等项目折扣分别达到8.8、8.9折。不仅老项目推广力度大，新项目也责无旁贷。2011年底开业的东亚一品馆低价12400元/平米入市，面积送人。换算到面积后均价低至11100元/平方米。作为一个只有四栋楼的小规模项目，利润极其微薄，接近成本价。

对此，通州梨园附近某项目销售经理表示，由于限购政策的不断发展，市场观望加剧，消费者购买意愿明显下降。但是该地区出售的项目很多，同质化现象严重，处于明显的供大于求的局面。另外，2010年通州房价上涨过快，市场转为买方市场后，各个项目为了争夺市场份额，不得不加大促销力度，直接压低房价。

新城的建设没能轰动通州

2010年通州的“崛起”至今还历历在目。“北京政府东移至通州”，“被8条地铁线覆盖”，“新城将建成另一个cbd”，“建成运河水乡”...很多有利条件让当时的通州几乎一天一个价，单价从最初的一万元迅速涨到了两万元，然后突破了两万元，甚至突破了三万元的门槛。

但现在，被视为最大优势的通州新城运河核心区，去年底开工建设。但通州的房价并没有“照常”上一个台阶，而是整体下跌了1.3万元左右。

通州的一位开发商告诉记者，2010年，高价购买通州项目的大部分都是炒房团，但现在这些人是“最死的”，在通州的购房者中，投资性几乎绝迹。而是第一次或第二次购房的刚性需求。随着贷款利率的回归和各开发商的推动，刚刚需要买房的人开始进入市场，开发商也对通州未来的潜力充满信心。他认为，通州新城是北京市政府努力建设的示范区。去年，通州提出了“一核四区”的空规划，还直接成立了通州建设领导小组，调动全市所有资源，有效推进通州新城建设，这标志着通州新城建设将在市政府的监督下“最快的时间内完成”,通州的置业前景值得期待。

新入市存量有所加剧，房价仍存在下行风险

然而，市场信心并不明显。据雅豪机构统计，截至3月15日，通州区商品房存量为15958套，而2012年前两个月，通州区商品房平均只售出363套。如果销售进度保持在这个速度，即使不增加任何新的供应，也需要44个月来消化库存。

现实是，未来几个月，通州区仍将有一批纯新项目和旧项目，如和盛滨江地景、首开国风美伦，这是两个纯新项目。市场供应量的增加对于已经有大量库存的通州楼市来说无疑是雪上加霜。在“两会”上，政府再次强调，楼市调控不会放松，温总理也明确表示，房价调控还很不到位。所以不可能指望2012年政策会有所松动，管制吃紧的情况也不会有太大改变。从这个角度来看，各个项目之间的竞争压力不言而喻。

雅豪机构副总经理高山认为，虽然通州楼市的存量在增加，开发商的销售压力也在加大，但在政府强调保证首套房需求的背景下，为了真正赢得刚好需要的客户，实现项目的顺利销售，有必要给客户以实惠，继续提高产品的性价比优势， 并以实际的利益打动买家，从而达到销售的愿望，这无疑会促进区域房价的进一步回归。 从目前出售项目的成本情况来看，虽然有一些促销成本价出售项目，但北京国贸、华业东方玫瑰等项目都是通过协议方式取得土地，土地成本相对较低。目前的项目售价仍远低于成本线，空房仍有一定的降价空间。