从央企退市到谢国忠“泡沫论”

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当需求受到价格或政策约束，导致购买力不可持续时，泡沫才会真正出现。换句话说，“泡沫”是相对的而不是绝对的，价格继续上涨也不是必然的。

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就在楼市“到处号哭”的时候，杭州甚至传出第一家房地产企业已经申请破产，2010 ~ 2011年很多房东陷入两难境地，国务院国资委宣布央企退出房地产业务“快速”进展，让有识之士倍感力不从心。

央企开始“逃离”楼市

我还记得，2010年3月，针对两会闭幕后一天中央企业漫天要价抢标的行为，国资委(SASAC)宣布，78家非主要从事房地产的中央企业必须退出楼市。然而，在巨大利益的驱动下，大多数央企并没有停止涉足房地产行业。比如2010年3月15日，中远以总价8.04亿元、底价27529元/平米的价格拿下了大王井1号地块，成为当时的北京新王者。

直到2011年下半年限购效果发酵，一些央企才真正认清形势，逐渐开始退出房地产业务。数据显示，2011年房地产企业股权交易124笔(交易金额超过1000万元或股权变动超过10%)，交易金额达到471.76亿元，均创历史新高，其中央企占比过半。今年第一季度，“再接再厉”。目前，27家非主营房地产业务的央企为了尽快走出楼市泥潭，已经公开上市转让了40家房地产企业的股份。

“中国特色市场经济”

幸运的是，随着整个房地产行业的被迫下滑，不仅是央企超级怪兽的退出，还有房价的合理回归(大家都知道，只要供销社继续蓬勃发展，央企绝不会断了金脉，甘愿淡出楼市)，否则影响太大，让很多房企的“牺牲”显得毫无意义。此时，长期关注楼市的经济学家谢国忠似乎“心花怒放”，尤其是看到记者评价他是“亚洲媒体最常引用的分析师，多次准确判断楼市形势和走势”，不知其他专家怎么看。我有不同的口味。

早在2004年，谢国忠就开始呼吁中国房地产市场出现泡沫。从2004年到2006年，我主要看了空.在相当长的一段时间里，我的观点与他的基本一致，包括2004年底由《金融周刊》主办的“金融博览会”房地产专场(题目:markets/きだ有很多地产),但是，到目前为止，我恐怕这种观点已经过时了，尤其是2007年3月《物权法》通过，2009年3月上海被中央政府指定为“双中心”,完全颠覆了这一观点。在这个过程中，我逐渐理解了“中国特色的市场经济”，从而改变了判断市场走向的视角和思维。

谁能说孩子会孝顺父母？

就像孩子“应该”或者“会”孝顺父母一样，是两种完全不同的场景。在目前的特殊制度下，对人性的考虑超过了政策本身。不然怎么能说中央有政策，地方有对策呢？而谢国忠的“泡沫理论”——只要是泡沫，总有一天会破灭。其实和“终极死亡论”一模一样——只要是人，就会有死亡的一天！矛盾的是，什么是泡沫？它的测试标准真的是房价与收入之比，与真实相差甚远吗？

我必须再次强调，“泡沫”的积极解决办法是“不可持续的购买力”！否则很难解释为什么北京上海的房价高不可攀。还有中国没有一个城市的“合理房价”超过5000元/平米的荒谬！

不是每个人都能成为“谢国忠”

当需求受到价格或政策约束，导致购买力不可持续时，泡沫才会真正出现。换句话说，“泡沫”是相对的而不是绝对的，价格继续上涨也不是必然的。就像以同样的速度倒啤酒。只有杯子的大小才能决定泡沫溢出的时间。有些杯子(城市)像鱼缸，有些杯子像游泳池。曾经有人问我，上海的“杯”有多大？我说:和北京的鸟巢一样大！

这是解开楼市密码的钥匙，否则你永远要胡乱猜测，却不允许进入。在我看来，对于一些不断猜错、延缓泡沫破裂的经济学家来说，这并不重要，因为总有一天他们猜对了(就像猜中“人的死”)，但如果你继续猜下去，和他一起等下去，你得到的很可能是终身遗憾。

这是消费者必须认识到的。