超八成上海夹心层青年无自住房

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近年来，上海房价快速上涨，不仅限制了高端人才的引进，还对年轻人才和刚毕业的大学生产生了“挤出效应”。这些人往往由于年龄和收入的原因无法享受住房保障政策，无法购买市场化的商品房，从而成为所谓的“夹心层”。根据上海部分高校的调查，与其他地区同类高校相比，上海高校提供的工作条件和收入没有比较优势，而其他省市高校提供的优越的住房条件则成为引进人才的强大竞争砝码。对于创业初期的年轻人才，由于房价太高，不得不选择其他城市，包括上海周边的中小城市，自主创业；一些科技型中小企业因为创业成本高，别无选择，只能离开上海。

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上海目前的住房保障框架已经成型。解决青年“夹心阶层”的住房问题，不仅要注重完善现行保障政策，加快政策的推广，让更多的青年“夹心阶层”受益，还要积极创新，借鉴国内外成熟经验，加快解决青年“夹心阶层”的住房困难。

国际经验

从国际住房保障的发展趋势来看，有一个阶段性的发展趋势，从最低收入家庭到低收入家庭、中低收入家庭和中等收入家庭，不断关注以年轻人为主体的“夹心阶层”家庭。

在解决中低收入家庭住房困难的同时，随着房价的飙升，许多国家和地区开始关注既不能享受原有保障制度也不能购买商品房的“夹心层”家庭，重点关注中低收入家庭、年轻家庭、专业技术人员等的住房政策。这些家庭往往是社会发展的重要动力，是社会稳定的基础。政府在建设廉租房出售和支持开发商建设经济适用房的同时，还通过住房金融支持政策促进中等收入家庭“自置居所”，从而提高住房拥有率。比如美国通过财政支持将住房拥有率提高到68%左右；20世纪70年代后，英国开始致力于住房的“私有化”。到20世纪90年代初，自有住房中有近70%是自有的。

大多数情况下，年轻人的住房困难是阶段性的。住房负担能力的缺乏，与其他低收入家庭不同。他们有改善的可能，但住房问题的早日解决需要一些支持。有两种主要的支持形式。

第一，政府提供低价住房出售，让年轻人有机会购买低于市场价格的住房。例如，根据香港的夹心阶层住屋计划，政府委托香港房屋协会兴建公屋出售。个人购买的房屋实行五年转售限制。供应对象是收入不足以购买私人楼宇，但可以有条件申请居屋和公屋的中等收入阶层。其中，香港的居屋相当于上海的经济适用房，公房是低价的公租房，租金约为市场租金的五分之一。这两类房屋是香港房屋保障的主要形式，香港约有一半人口居住在这两类经济适用房。该方案建造的房屋称为“夹心阶层住宅小区”，简称“夹心住宅”。其市场定位和售价高于“居者有其屋计划”，但低于私人楼宇。比如英国作为共有产权住房的一种模式，购房者必须集资购买新建公房至少25%的产权，剩余产权仍由房协持有，购房者支付租金。年租金标准为房协持有产权资本价值的3%。之后，购房者可以按市场价格购买剩余的产权，也可以按市场价格自由转让自己房屋的产权。

第二，政府补贴和财政支持使年轻家庭能够尽快购买自己的住房，从而平滑他们生命周期中的消费。俄罗斯于2002年推出了“年轻家庭住房保障制度”，该制度不仅由政府补贴，还通过银行等各种基金提供财政支持。年轻家庭住房保障资金来源如下:联邦预算资金和地方预算资金约占总预算资金的35%；参与系统的金融机构为“系统参与者”提供的资金占总预算资金的近45%；参与者自己的投资占总预算资金的20%。此外，中国香港的“夹心阶层房屋贷款计划”依靠低利率来延期贷款，年利率只有2%，贷款和利息3年后才还，非常适合收入稳步增长、短期支付困难的“夹心阶层”。同时，推出自置居所贷款计划，提供长期免息贷款，例如13年偿还80万元的免息贷款或20年偿还60万元的免息贷款。新加坡的做法是循环利用公积金。为了支持市民购买HDB公寓，住房发展局提供低价HDB公寓以及补贴贷款。利率只比公积金高0.1个百分点，目前是2.6%。为了支持首次购房者，澳大利亚出台了首次购房者补贴政策，为首次购房者提供一定的资金支持。

上海实践

为了解决年轻人的“夹心阶层”住房问题，上海自20世纪90年代以来，与区县和一些单位进行了一系列探索和尝试。

首先是人才公寓政策。各区通过购买商品房或集中建设，组织一批房屋作为人才公寓，以优惠价格出租给各类人才。如浦东新区已投入使用20多万平方米的人才公寓，包括以服务张江功能区和张江高科技【8.32±0.48%股吧调研报告】科技园企业为主的高级人才公寓和青年公寓等。这些人才公寓的租金标准基本采用准市场租金，即以略低于市场租金的标准出租，每月发放补贴，平均每个人才每月补贴200-300元。

第二，房租补贴政策。给租房居住的年轻人一定的补贴。比如杨浦区对复旦大学科技园、同济大学科技园、上海理工大学科技园、上海知识产权园、创智天地等实行青年人才租赁补贴制度。

三是优秀人才的“安置室”。嘉定区为商品房社区优秀人才分房。具体来说，在土地出让阶段，要求以总建筑面积5%的限定价格建造商品房，作为人才保护用房，以市场价格的60%分配给该地区的优秀人才。

第四，公共租赁住房政策。2010年，上海开始实施公共租赁住房政策。公共租赁住房不仅供应给在上海有城市户口的符合条件的居民，也供应给在上海有居住证的符合条件的居民。住房保障对象从户籍扩大到常住人口，主要解决上海青年工人、外来人才和农民工阶段性住房困难。上海公租房政策的一个重要特点是没有收入限制，非常适合年轻人申请。

五是试点限价房和“先租后卖”的经济适用房。2011年，临港工业区开始建设100万平方米的限价商品房。按照“双定双限”的原则，通过定区域、定对象的方式解决外地大学生、年轻白领、特定地区技术工人的住房问题，对象初步定为南汇新城、大飞机、张江、洋山综合保税区等。同时，漕河泾开发区启动了“先租后卖”保障性住房试点。

新定位，新方法

青年“夹心”住房政策的设计不应是孤立的、短期的政策措施，而必须坚持与住房保障制度的完美衔接，成为住房供应体系的重要组成部分；并成为人才发展战略的重要组成部分。它已成为转变经济增长方式的重要举措。

青年“夹心阶层”住房政策应以购房扶持为主，租房扶持为辅，适应人才成长规律。在就业初期，租房支持可以解决他们阶段性的住房困难，稳定工作一定年限后，更多的“夹心阶层”可以通过购买支持拥有产权房。

青年“夹心阶层”住房政策必须坚持市场化机制。无论是出租房还是产房，都必须采用市场化机制，通过政策支持，让更多的“夹心阶层”可以通过市场购买普通商品房。

青年“夹心阶层”住房政策必须坚持“政府政策支持、单位和个人承担主要责任”的原则。用人单位必须承担起提高年轻“夹心阶层”劳动者住房支付能力的责任，做到“留人用好人”。

解决青年“夹心阶层”的住房问题，要围绕“吸引和留住”的发展目标。根据人才成长和使用的规律，制定相应的青年“夹心”住房政策。在引进阶段，租金应该是满足他们生活需求的主要方式。经过一定时期的使用，根据人才的表现，可以补贴或者提供廉租房让他们购房，从而留住人才。

1 .做好青年“夹心”住房政策与现行住房保障政策的衔接。

上海目前的住房供应体系由“住房保障”和“市场化住房供应”两个体系组成。住房保障制度主要包括以下措施:城镇低收入家庭廉租住房制度、城镇低收入家庭经济适用住房制度、分期购房困难常住居民公共租赁住房政策、旧城区低收入家庭改善居住条件的搬迁安置住房政策。

虽然上述政策适用于不同的人群，但青年“夹心”住房政策不应是孤立的政策，必须与现有的住房保障有机联系，同时要考虑房地产市场的发展，这是住房保障和市场化住房供应之间的缓冲层。比如新加坡和香港的“夹心阶层”住房政策，都是在原有住房保障制度的基础上推出的，在保障方式上尽量保持一致，便于操作和社会接受。比如新加坡目前的两类“夹心”政策，就是拓宽一般保障政策的收入线，成为特殊的“夹心”政策。香港的“夹心阶层住屋”也是在“居者有其屋”的入息线放宽后形成的，其运作模式与一般的“居者有其屋”政策相似。

2 .共有产权的公共住房应该是青年“夹心层”的关键政策。

上海的共有产权保障性住房有两个重要特点，一是保障中低收入家庭，二是实行共有产权。从住房的供应价格和产权设计来看，相当于其他省市的“限价住房”或国外的“夹心式”住房。目前上海大大放宽了准入标准，让部分“夹心阶层”的年轻人在取得户籍后可以申请公产保障房。

根据调查，共享财产保护住房的准入标准可以通过考虑收入线而不是居住面积来惠及更多的“夹心层”。目前已经放宽到三人以上家庭人均年可支配收入在6万元以下(含6万元)。如果是三口人的核心家庭，两个劳动人口相当于人均月收入7500元。应该说这个标准可以覆盖到有户籍的“夹心层”青年。根据每年的运营情况，

已取得户籍的外来人员准入标准由连续7年缩短为3年。

对于尚未取得户籍的外来人才和留在上海的毕业生的住房问题，可以考虑两个方面。一是未来可以将“人才居住证”的生活转化为一定的“户籍”生活，让更多的“新上海”人快速享受到共享产权的经济适用房政策。第二，借鉴深圳引进的人才认定办法，政府认定的人才在取得《人才居住证》一定年限后，可以购买公产保障房。

3 .租赁支持缓解阶段性住房困难。

上海本地18岁至30岁的年轻人中，大多数“夹心阶层”都没有自己的房子。根据我们的调查，其中约22%的人租房，约59%的人与父母住在一起。其中近一半月薪3000-5000元。在租房和居住的过程中，他们无法保证合租的安全，在家里缺乏归属感。与此同时，获取租房信息不畅、租房关系不稳定、房租上涨等问题加剧了青年“夹心阶层”对租房的担忧。

因此，一方面要大力发展租赁市场，在实施《上海市住宅房屋租赁管理办法》的基础上，进一步完善房屋租赁管理的相关法律法规，重点解决房屋租赁市场管理中存在的问题，保护承租人权益，鼓励用人单位经营租赁房屋，保护承租人权利，促进房屋租赁市场规范健康发展。

另一方面，要继续发展公共租赁住房，使公共租赁住房成为解决“三明治”住房的主要手段。要及时将市中心建成的共有产权保障性住房转为公共租赁住房。鼓励区县政府、工业园区和就业企业在租赁住房的基础上自建公共租赁住房，优先考虑本地区和单位的“夹心层”。

在公共租赁住房有限的情况下，鼓励区县政府和企业发放租赁补贴，并结合以前的人才住房租赁补贴政策，加大租赁补贴力度，分阶段解决住房支付能力不足的问题。

4 .探索住房补贴、信贷优惠等政策措施。

首先，我们可以研究和引入专门针对首次置业者的信贷支持政策，为“夹心阶层”家庭的住房信贷支持设计适当的政策。比如购房折扣和房贷还款都是从所得税中扣除的。上海以前有先例。从2003年6月1日起，以贷款方式在本市购买自有低价商品房的中低收入家庭，实行购房贷款贴息政策。从20世纪90年代末到2003年，为了刺激购房需求，实施了购房退税政策。这两项政策都有一定的基础，可以针对“夹心层”进行完善和实施。

第二，优秀的“夹心阶层”人才可以给予住房补贴。比如优秀的“夹心阶层”青年人才，买房时可以给予一定的补贴。在具体实施中，可以鼓励有实力的单位自筹资金，发放大量住房补贴。对于重点行业和重点地区的“夹心”住房补贴，政府和企业可以共同分享，支持购房。

(作者是上海师范大学商学院副教授)

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