少用歪法控制风险 被限购族六种方式买房

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现在楼市调控两年，房价已经开始下跌。看到喜欢的房子价格降了很多，不仅是刚需要的人，还有一部分被限制购买的人跃跃欲试的冲进楼市找便宜货。但是根据政策规定，这些被限制购房的人在上海已经不能购房了。他们在实践中是如何操作的？

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第一类:卖一买一型

程小姐夫妇在上海有两套房，一新三室一旧厂房，属于限购。据程小姐介绍，旧厂房虽然位于市中心，但由于年代久远，升值空间有限，计划近期将旧厂房出售，并在附近地区换成新房或郊区新房。

点评:程老师是典型的一买一的类型。按照现在的政策，她名下有两套房产的家庭，还是可以先卖一套再买一套的，不会被定义为第三套房而遭遇限购。但是要注意以下几点:第一，目前是买方市场，老作坊要想快速卖出，需要在价格上多做让步。第二，无论是卖房还是买房，程小姐在两次交易期间都需要缴纳税费和中介费。还有，房屋交换成功后，如果家庭人均住房面积超过60平方米，就要对超出的面积缴纳房产税。第三，房地产投资增速大幅下滑，上海甚至出现房地产投资负增长，为一线城市房地产投资下滑打开了通道。这是2008年以来上海首次正式进入负增长区间。

第二类:曲线买房

什么是“曲线买房”？假离婚，以他人名义买房，以公司名义买房，等等，都可以叫曲线买房。如何操作以及各种风险在各种媒体都有报道。

评论:“曲线买房”很不靠谱。比如假离婚，很容易实现。比如以公司名义买房，不能申请按揭，只能一次性付清；房屋产权登记在公司名下，契税3%。转让时，应按15%-30%的税率缴纳企业所得税。如果纯粹是个人买房，这种方式不好操作，除了不能贷款，税费成本也超过个人买房。以别人的名义买房，很容易引发纠纷。

第三类:放弃业务类型

在贷款有限、限购的前提下投资商业地产似乎是个不错的选择。而且，即使你没有被限制，第二套房子的门槛提高后，已经相当于购买商业地产的标准了。因此，越来越多的人购买写字楼、商店甚至服务式公寓。

评论:记者的一个朋友在2005年买了一栋小型写字楼。最近，她告诉记者，这栋办公楼是她自己投资房地产最大的失败，不能出售或出租。据业内人士介绍，相对于住宅楼，投资商业地产风险更高。简单来说，一个店铺变成死店并不少见，但不管公寓有多偏僻，多穷，只要价格够有竞争力，都可以租出去。

第四类:购买使用权型

林女士是上海人，在市中心拥有许多房子，但受到购房政策的限制。她目前还没有资格买房，但还是执着于买房。在朋友的建议下，她开始购买房子的使用权，可以出租，可以升值。她说市区小面积可以用几平米，总价应该在60万以内。十年甚至二十年后，待到拆迁就好了。孩子现在4岁，这是20年后给孩子的结婚礼物。

评论:业内人士指出，购买房屋使用权，需要注意以下几点:一是房屋使用权的交易程序繁琐；第二，买家必须在上海注册；三是需要一次性付清，不能申请贷款；第四，租金回报率低。

第五类:买国外房型

谭先生在静安区有两套房。由于房贷压力小，这两年他攒了30多万。他认为自己的房贷是30%的利率，没必要提前还款。他把目光投向了家乡的房子。今年年初，他在河南老家买了一套三居室，只花了20多万。他告诉记者:“我老家父母家很破旧。在县城买房改善了父母的住房条件，老了也能住了。此外，县城的房子才2500元/平方米，而且应该有一个上升的空房。”

点评:上海买家除了在老家买房，还喜欢在周边地区买房，比如昆山、太仓、无锡。在限购背景下，这无疑会使投资多元化，改善家庭的生活条件。

第六类:买国外房型

如今，海外房地产非常受欢迎。近两年来，海外地产是主角。

点评:现在房地产消费已经进入全球化时代。在中国，“海外买房”已经成为一种时尚。在海外买房看起来很美好，但很多事实也证明，海外房产是一朵带刺的玫瑰，一不小心就会被鲜血刺得满手都是。