说楼道市：海外房产停看听 抄底知易行难

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海外房地产确实有抄底空和分散风险的作用，但这并不意味着它的未来是光明的，因此可以掉以轻心。

限购令关闭了富人投资国内房地产的大门，同时也为海外房地产打开了一扇窗户，就目前的情况来看，越来越激烈。

海外房地产方兴未艾

最近，中国银行私人银行部发布了《2011年中国私人财富管理白皮书》，显示14%的富人已经移民或正在申请移民，其中近一半正在考虑移民。美国移民局近日发布报告称，2011年共有2069名中国公民申请投资移民，其中934人获批，占比3/4，比2007年增长10倍以上！

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数据进一步指出，中国高净值个人(可投资1000万元以上的)有1/3拥有海外资产，海外资产占可投资资产总额的平均比例约为19%。主要投资对象是房地产。即使在目前没有海外资产的高净值个人中，也有30%的人计划在未来三年进行海外投资。以美国房地产为例，2011年中国买家占比9%，仅次于加拿大。在新加坡，就更夸张了。中国买家占海外购买总量的30%，超过了马来西亚传统的外国买家...这些都凸显了海外房地产在中国的巨大潜力！

国家和城市是有区别的

难怪近两年越来越多的海外房地产项目进入中国，与地方和省级房地产项目形成了三方对抗。但是是真的吗？恐怕值得推敲。

首先，中国和海外看似是两个平等的单位，其实一个国家面对无数个国家。即使中国移民或购房者主要锁定美国、加拿大、澳大利亚、英国、新加坡、马来西亚、日本，但纽约、华盛顿、波士顿、旧金山、洛杉矶、温哥华、多伦多、堪培拉、悉尼、伦敦、东京等100多个城市，城市与城市之间购房的规定和标准可能不一样，更不用说国家了。比如纽约州房产税约为房价总额的3%，而邻近的新泽西州为1.5%(视城镇和板块而定，有差异)。

国家面对外国人买房，心态和规定差别很大

特别是面对外国人买房，一些国家有一种鼓励的态度——外国人在韩国济州岛购买300万元左右的度假公寓，居住或保有5年以上，即可获得永久居留权；马来西亚推出“第二家园计划”，只要买房就有10年的居留权。

有些国家表面上可行，但被禁止或设置障碍——斯里兰卡向外国购房者征收100%的房产税；泰国不允许外国人拥有土地和别墅；新加坡不允许买公房和别墅。其中，澳大利亚的规定最有意思:非居民不允许购买二手房，新开楼盘不到50%不允许出售给海外人士。

以上只是海外房产购房规定的一个差距。其实后面还有很多风险，比如相关的税收、管理、汇率等。此外，由于海外房地产的地位和情况与国外房地产有很大不同，中国人不仅要在购买前做好功课，还要调整购买心态和利润预期。

很难知道如何在海外讨价还价

毕竟海外房产大多税费重，国民经济和人口都处于稳定状态。房地产需求低，增速慢，甚至房价还时有下降。所以不可能像国内买房一样，少关注房租，多关注差价。还要清楚了解物业所在城市，在国家的地位甚至发展前景，是否有重大建设合作，实施的可能性和进度。

虽然国内房地产正在逐渐走向成熟，黄金已经走了10年，但海外房地产确实具有抄底空和风险分散的效果，但这并不意味着它的未来是光明的，所以可以掉以轻心，忽略可能导致小打小闹、大犯法的潜在风险，不可避免地会得不偿失。因此，购买前的详细调查和个人论证是最好的政策。