国有房屋中介入场

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一旦北京将成立国有房管局的消息传出，就引起了争议。

查询来源于北京市政府办公厅5月31日发布的《关于进一步规范住房租赁市场稳定住房租金的意见》。《意见》鼓励和支持北京市和区县政府及集体经济组织相关机构设立国有住房租赁机构。

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与对《意见》感到满意的国有中介公司不同，包括房地产开发商、私人中介和房地产专家在内的一些人对北京设立公共中介机构感到担忧。他们认为北京通过设立国有中介来稳定租金水平来规范租赁市场的意图是好的，但在实践中很难做到。

看“先动者”

北京出于民生考虑，鼓励和支持建立国有中介。北京市住房和城乡建设委员会发给记者的一份回复称，鼓励设立国有中介的目的是“净化市场环境，稳定租赁关系和租赁价格”。

事实上，北京的房屋租赁市场确实良莠不齐，囤房提价、吃差价、扣押金、砍群租等纠纷屡禁不止，不仅给房主带来骚扰和损失，也让租客讨厌黑中介。

对于这个初衷，业内人士认为很难实施。

北京天河兴业房地产经纪有限公司已提前征求意见。天河兴业作为一家国有房管机构，已经运营了一年半。

北京天河兴业房地产经纪有限公司是北京首家“租改安置房小区余房”的国有中介平台，隶属于北京天河浩宇资产管理有限公司..数据显示，北京天河浩宇资产管理有限公司成立于2008年8月，由大兴区黄村镇政府牵头。2010年12月，公司子公司北京天河兴业房地产经纪有限公司成立。其主营业务是在黄村镇危改安置小区出租村民剩余房屋。

天河兴业总经理娄睿表示，天河兴业与私人中介不同的是“赚取差价”的模式，房屋采用“平价进出”的方式。付给业主的租金和向租客收取的租金一样，只收取租客一个月的租金作为管理费。目前天河兴业在枣园上城区已收359套房，全部租出去。2011年，天河兴业向房主支付了约1000万元的房租，2012年至今，一直在400万元左右。由于需要承担各种办公管理费用，包括初始启动资金，如空购房时支付给房主的租金、企业租户开具发票产生的税费、办公人员的工资等，总行天河浩宇自成立以来已向天河兴业捐款约700万元。

“国企也要追求经济效益，不可能一直亏损。”北京天河浩宇资产管理有限公司总经理李国强表示，下一步将是改变商业模式，提高企业增加收入的能力。

面对资金困难，严锐建议，对于不以盈利为目的的国有中介业务，要出台激励政策。“第一，租金收入可以减税5.5%吗，第二，可以享受公租房拥有的优惠补贴政策吗？”她还建议北京设立一个规模在几亿元的专项扶持基金，专门用于奖励在各区县做得好的国有中介机构。

就像北京天河兴业目前面临营运资金困难一样，业内人士在鼓励各区县设立国有中介后，也对北京的运营能力和效果产生了怀疑。

“从市场竞争的角度来看，无论是房屋征收还是服务能力，除非国有中介拥有特殊的资源和行政支持，否则民营中介的市场效率会高于国有中介。”叶巍我爱我的家人；微博集团博客副总裁胡景晖表示，十多年前京沪启动二手房交易市场时，曾建立过国有房屋租赁中心和房屋交易中心，但经过十多年的竞争后被淘汰。

据了解，天河兴业刚开业的时候，也遇到过收房和租房的困境。一些房主认为他们设定的租金较低，价格上涨不方便，所以他们不愿意将空的房子交给天河兴业，一些租户不愿意通过天河兴业租房，因为他们需要提交身份收入等各种证明材料。

天河兴业除了一个月的租金作为管理费，一个月的租金作为租房押金外，在收租模式上与私人中介没有什么不同。

“当初，他们的房子不好租。后来规定只要他们有拆迁证租房，租金可以打折，全部租出去。”一位居民表示，枣园上成小区需求很大，因为离地铁大兴线枣园站很近，所以居民更愿意把房子租给亲戚朋友介绍的租客，同样安全。

小区附近一家“链家地产”的工作人员表示，天河兴业经营的房子有限，这个国有中介的存在对他们的经营没有影响。

“安全”优势

“政府的最佳角色是规则制定者和行业监管者。如果是政府亲自动手，按照中国目前的国情，可能很容易出问题。”胡景晖说。

万科房地产副总裁毛大庆认为，政府作为市场规则的制定者，应该扮演裁判的角色，通过准确合理的处罚引导良性、精彩的竞争。“今天的问题是，政府部门不是想提高执政水平，而是直接跳进了体育场。”

“要想稳定房租，你不是自己设中介，而是减税、减费、减批。”深圳世联地产董事长陈劲松认为，房地产中介服务面向每一个家庭，这是政府部门不太擅长的领域。

胡景晖说，“如果我必须做决定，我不会提倡去做。如果政府连规定都不到位，监管也不到位，那就很难拿起袖子自己动手发挥作用了。”

面对上述质疑，北京市住房和城乡建设委员会表示，国有住房租赁经营机构是对现有租赁经营模式的探索和创新。原则上应遵循市场运作规则，采用市场运作模式，通过自身优质规范的服务与其他房地产经纪机构平等竞争。

《意见》鼓励各区县设立国有房屋租赁经营机构，具体设立时间、设置方式和经营模式由各区县政府根据区县实际情况确定。各区县在机构设置过程中，可能会出现一些新情况、新问题，会及时总结，逐步完善。

在国有中介平台的娄睿，已经听说了上述疑惑。“有疑虑是正常的，但好不好，还要看政策实施后的效果。”娄睿表示，经过一年多的运营，房主和租户已经接受了天河兴业的运营模式。

记者走访枣园商城小区，了解到选择这家国有中介的出发点是“安全”。

涉及小产权房？

北京市政府办公厅印发的《意见》第七条表明，鼓励市直有关部门和区县政府设立国有房屋租赁机构，支持集体经济组织设立或委托房屋租赁机构筹集本集体经济组织的富余住房，集中力量进行房屋租赁经营。

有鉴于此，胡景晖认为，除了寻求更多的公租房，北京鼓励建立国有中介机构，这是一个解决现有未售出的小产权房。以“支持集体经济组织筹集本集体经济组织富余住房，开展房屋租赁经营”为名，将部分位于郊区的集体经济组织建造的小产权房，通过国有中介出租出去牟利。

他们担心的是，在这种现象的刺激下，一些农村集体经济组织可能会继续以房屋租赁的名义建造具有小产权的新房。

据资深业内人士透露，北京市政府可能有更重要的诉求——外国人可以在北京申请公租房的曝光，给北京的公租房建设带来了巨大的压力，北京可以借此筹集更多的房源，同时也可以为大量在建未出售的小产权房找到解决方案。