不动产投资：房产继承过户公证为先

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近日，读者项先生打电话到本刊编辑部询问:“死者父亲名下有房产，近期打算过户到自己名下，但不知如何办理过户手续。”。其实遇到这种情况的不只是项先生，很多人对房地产的继承和转让都不了解，比如不熟悉办理流程，不知道需要提供什么资料。甚至有人认为，继承房产过户和在房产证上加名字或减名可能没多大区别。

财产分割应该放在第一位

据了解，房地产继承中的产权变动过程不同于财产赠与等其他财产转移方式。所以相关的过户手续，需要准备的证明材料，需要承担的费用都是有明显区别的。

那么，如何办理房产的继承和转让呢？

上海联业律师事务所首席律师王展表示，房地产的继承和转让涉及产权变动，这与房产证上加名有本质区别。他解释说，财产继承是指根据继承法的规定，将被继承人留下的财产转移给继承人的行为。顾名思义，继承财产的转让是要办理产权变更手续的。

房地产继承首先要做的是财产分割。法律专家表示，遗产分割时，必须确定遗产的部分。家庭财产、夫妻财产、合伙财产不分割不能作为继承。对此，《继承法》第二十六条明确规定:“除约定的意外事故外，分割遗产的，夫妻共有财产的一半归配偶所有，其余为被继承人的遗产。如果遗产属于家庭共同财产，在分割遗产时，应先分割他人财产。”

确定继承后，可以进行财产分割步骤。为了节省时间，专家建议家人可以提前咨询。“我爱我家”认股权证法律部经理曲表示，关于继承人分割共有财产的协议，只要各继承人同意并签字，就可以生效。

遗产公证必不可少

无论是法定继承还是遗嘱继承，都必须在房屋产权变更前进行继承公证。

王展表示，在财产继承转移过程中，财产继承公证书具有最高的法律效力，可以由财产登记机构直接采用，同时可以消除潜在的纠纷风险。他说:“公证的目的是防止一些人提供虚假证明，隐瞒真实情况，引发矛盾和纠纷，从而起到保障交易安全的作用。”

据了解，公证时，必须提供房屋所有人的死亡证明、法定机关出具的法定继承人名单证明、房屋原所有人立的遗嘱(如有)，还应提交原遗嘱。曲表示，如果部分法定继承人自愿放弃继承权，必须到公证处出具放弃财产承诺的证明。在现场，在当地公证处对“弃权声明”进行公证；在国外，在中国驻东道国大使馆公证“弃权声明书”。

需要提醒的是，在遗产公证过程中，为了确定房地产的实际价值，需要对其市场价值进行评估。上海德友房地产抵押部经理杨勇军表示，评估机构可以由申请人选择，也可以委托公证处指定的机构，但前提是必须具备相应的资质。评估公司会根据房屋的位置、楼层、年限等重要因素进行专业的价格分析和市值评估。

有人建议，如果申请人申报的价格非常接近市场价格，公证处是否可以采纳？答案是否定的。杨勇军解释说，自行申报的市场价值数据缺乏客观依据，公证人一般不会采纳。

遗产公证过程中，会有两部分费用，即公证费和评估费。据上海市公证处相关人士介绍，房产继承公证费按继承人继承房产评估价的2%收取，最低不低于200元。需要注意的是，公证费是按照收入的多少来交的。如果一套房产价值200万元，继承人继承的部分为25%，即收益50万元，那么其承担的公证费为1万元。此外，房地产评估费一般按评估市值的千分之一收取。

申请房地产继承公证所需的证明材料

序列号对象证书或认证材料名称的描述

1申请人身份证明●居住在中国的自然人提供:(1)身份证；(2)户口簿

●居住在国外的自然人提供:(1)护照(有效签证不得泄露)或台湾证件或港澳身份证及通行证或其他境外居留证件；(2)原户口本或国内销户证明；(3)身份证(如有)

2所有继承人身份证明(要求同1)包括父母、配偶、子女；继承人在第二顺序的，还应当包括祖父母、外祖父母、兄弟姐妹

所有继承人和被继承人之间的亲属关系证明，如单位证明、户籍证明、结婚证、独生子女证明等

3、被继承人死亡证明及销户证明死亡证明由死者生前登记地的县级以上医院或卫生防疫站/疾病预防控制中心/公安局出具，国外死亡证明由我国驻外使领馆出具

婚姻状况证明●结婚证；

●离婚的，提供(1)民政局登记的《离婚证》、《离婚协议书》或(2)法院民事调解书或(3)法院民事判决书及生效证明

●如果未婚，提供未婚证明

●如果你没有再婚，你必须提供再婚证明和终止先前婚姻状况的证明

亲属关系证明由被继承人的人事档案部门填写

孩子的出生证明/独生子女证明包括已故孩子及其配偶和子女的死亡日期；如果有受抚养的领养子女和继子女，必须提供相关证明

房产证房产证

(根据公开信息)

产权变更程序简单

房地产继承的产权变更程序并不复杂。

取得财产继承公证书后，可以到财产所在地的交易中心办理产权变更手续，实现继承。当处理这个程序时，过程相对简单。上海徐汇区房地产交易中心相关工作人员解释说，只需提供申请人的身份证及复印件、继承公证书、房产证等材料。以下两种情况，需要提供其他证明。继承人不能亲自办理的，需提交委托书或公证书、受托人身份证及复印件；继承人未成年的，应提交监护人身份证原件及复印件。

专家表示，由于中国目前没有征收遗产税，因此在财产继承变更过程中不会有税费。记者咨询上海市静安区房地产交易中心税务窗口后得到的回复证实了这一说法。不过业内人士表示，交易过程中还是会有一些费用，但数额很小。曲告诉记者，就上海而言，费用主要包括生产成本、交易登记费和印花税三项，共计110元。